martes 27 de octubre, 2020

Para desalojarte mejor. Los alquileres sin garantías ¿dan garantías?

Publicado el 10/06/20 a las 6:49 am

Por Benjamín Nahoum

Si el que avisa no traiciona, nadie podrá acusar a Luis Lacalle Pou de presentar a traición la idea de crear un sistema de alquileres sin garantías, pero con desalojos y lanzamientos exprés. Se trata, sin duda, de la propuesta más importante –y la más peligrosa– de la sección de vivienda del proyecto de la ley de urgente consideración (Luc) que el Poder Ejecutivo envió a fines de abril al Parlamento. Hace diez años, el entonces diputado Lacalle Pou presentó esa idea como proyecto de ley. Desde entonces lo tiene en el portafolio y espera la oportunidad para volver a ponerlo sobre la mesa; también lo incluyó en el programa de gobierno del Partido Nacional.

Curiosamente, la idea no estaba en el programa de la elección anterior, de 2014, en la cual Lacalle Pou fue candidato a la presidencia por primera vez. En esa oportunidad se proponía, en cambio, “para los menores de 30 años que aspiren a alquilar una vivienda, [la] creación de un nuevo sistema de garantías con respaldo estatal, viable y en escala a la demanda, a ser gestionado por la Agencia Nacional de Vivienda”. Una idea parecida a la que el Frente Amplio ya había manejado en la campaña electoral de 2004, a partir de un proyecto de ley presentado en 2000 por 11 de sus diputados (y nunca aprobado) y que el mismo FA concretaría después, al ser gobierno.

Pero en la pasada elección, ya firme Lacalle dentro de su propio partido y favorito para la segunda vuelta, la propuesta apareció en el programa de gobierno de su partido junto con la promesa de hacer un pequeño esfuerzo para apuntalar el Sistema de Garantía de Alquileres del Ministerio de Vivienda:1 “Aprobar en el Parlamento el proyecto de ley presentado en 2010 por el senador Luis Lacalle Pou, que hace posible el alquiler de inmuebles sin garantía y con un proceso abreviado de desalojo inmediato”. Por su parte, el programa de la coalición multicolor, vencedor en el balotaje, era sobre este punto tan escueto como respecto a casi todo lo demás: “Promover el acceso mediante un conjunto de iniciativas que incluyan […] la generación de nuevos mecanismos de alquiler”.

¿Qué es lo que contiene este proyecto que el presidente quiere hacer aprobar urgentemente, casi sin discusión, para solucionar el problema de los arrendamientos? Es muy simple: si constituir las garantías es una dificultad, pues eliminemos las garantías y ya está. Pero, entonces, ¿qué propietario querría alquilar si no tiene garantías de que le van a pagar? También muy simple: si el inquilino se atrasa en el pago, se lo desaloja inmediatamente: para eso se inventó el “proceso abreviado”. Muy abreviado: si el inquilino se atrasa, puede ser intimado inmediatamente al pago, y si no paga en tres días hábiles, ya se lo considera moroso (incluso se puede pactar la mora automática, sin siquiera los tres días). Ello habilita al arrendador a iniciar el proceso de desalojo por mal pagador, el cual se tramita mediante un proceso abreviadísimo y es decretado por el juez con un plazo de seis días. Cumplido este, si el inmueble no es entregado, el alguacil procederá al lanzamiento en un plazo de cinco días.

Claro: todo esto es si hay atraso en los pagos. Si no lo hay, o sea, si el arrendatario es buen pagador, la situación es distinta, aunque no tanto: el propietario debe esperar a que expire el plazo contractual, y en ese momento de vuelta empieza a operar el desalojo exprés.Sólo cambia que el plazo del desalojo es de 30 días en vez de los seis para el mal pagador, y el del lanzamiento, 15 días en vez de cinco. Ventajas de ser buen pagador.

Lo más peligroso de todo esto es que alguien podría pensar que el nuevo sistema es una solución. Y es cierto que soluciona un problema –el de obtener las garantías–, pero a costa de abrir una enorme interrogante para el futuro: la de ser desalojado, sin vuelta, al menor traspié en los pagos. Si estuviéramos en el cuento de Caperucita, la pregunta de la niña sería: “Abuelita, ¿por qué tienes condiciones tan liberales?”. Y la respuesta del lobo, disfrazado de arrendador, sería: “Para desalojarte mejor”.

De todos modos, no se piense que el régimen tiene ventajas para cualquier propietario: indudablemente le sirve al casateniente, al especulador (que dispone de muchos inmuebles), a quien no le importa que el contrato se incumpla porque aspira a obtener uno mejor e igual sigue lucrando con sus otros alquileres, pero no le sirve al pequeño propietario, que no quiere tener agarrado por el pescuezo al inquilino (y si no paga, recuperar el inmueble para alquilarlo a mayor precio), sino tener estabilidad en el cobro de las mensualidades, que es justamente lo que aseguran las garantías.

El problema de los arrendamientos, además, no termina en el tema de las garantías: tanto o más importante es el del precio, que este proyecto no toca y hasta puede empeorarlo, porque en un sistema de tanta inseguridad para el inquilino es muy probable que los valores suban, agravando la situación actual, en la que un mercado distorsionado hace que un alquiler sea más caro que una cuota hipotecaria para adquirir una vivienda. Desde luego, el nuevo sistema no desplaza al anterior, sino que lo complementa. Inquilinos y propietarios podrán decidir libremente por cuál de los dos sistemas encaminan su contrato. Lo que, en una relación tan asimétrica como es la de propietarios e inquilinos, quiere decir que los arrendadores libremente decidirán por cuál optar y los arrendatarios deberán aceptarlo.

Con todo lo anterior se perderán décadas de avance en la legislación sobre arrendamientos, que en nuestro país fue por muchos períodos protectora de los inquilinos porque, como decía Enrique Tarigo –a quien nadie podrá acusar de ideas subversivas–, “entre desproteger, en lo que respecta a su renta, al propietario, que por lo menos es propietario de uno o más inmuebles, cuyos valores se han acrecentado y se siguen acrecentando, y desproteger al inquilino, que sólo cuenta con su trabajo […], la opción no resulta difícil” (editorial de El Día, 7-V-1977).

En resumen: lejos de ser una solución, aunque sea parcial, el proyecto puede ser un tiro en el pie de los inquilinos, dado en forma urgente. El camino debe ir por otro lado: no menos garantías, sino más y para todos. Y para eso hace falta el Estado incrementando la cobertura de los actuales sistemas de constitución de garantías.


1.   Se proponía inyectar a ese fondo un suplemento de 3,5 millones de dólares por año (del orden del 0,005 por ciento del Pbi). Eso permitiría cubrir aproximadamente 700 garantías y 100 subsidios anuales más. Sobre un total de unas 235 mil viviendas arrendadas, el aumento de la cobertura de garantías era de un 0,3 por ciento, una pequeñez acorde con el esfuerzo económico proyectado.

Tomado de BRECHA, 29/5/2020.

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