miércoles 16 de octubre, 2019

Un conflicto inusitado. Intereses en los préstamos para cooperativas de vivienda.

Publicado el 08/10/19 a las 6:52 am

Por Benjamín Nahoum

El domingo 8, la Asamblea de Fucvam resolvió como medida de lucha, luego de un año y medio de conversaciones y negociaciones con el Ministerio de Vivienda (Mvotma), pagar a partir de octubre las cuotas de amortización de sus préstamos, calculándolas al 2 por ciento de interés, y no al 5 por ciento, como establece la reglamentación ministerial aprobada en 2008. La solicitud de esa rebaja había sido rechazada por el ministerio el 15 de agosto, al final del plazo de un mes, que había solicitado para estudiar el asunto.

La discusión es de larga data y ha pasado por diferentes instancias: los intereses de los préstamos para cooperativas han variado históricamente entre el 2 y el 7 por ciento. Como consecuencia, la mayoría de las cooperativas afiliadas a Fucvam que están amortizando lo hace al 2 por ciento, pero las que recibieron préstamos a partir de 2008 lo hacen al 5 por ciento, si bien hay un sistema de subsidios para quienes no pueden pagar esas cuotas.

La importancia de esto es que, para el mismo préstamo y el mismo plazo de pago (25 años), un interés del 7 por ciento implica una cuota 67 por ciento más alta que si fuera del 2 por ciento. Con la tasa actual del 5 por ciento la relación con la cuota al 2 por ciento es algo menor, 38 por ciento, pero, de todas formas, implica un fuerte encarecimiento.

Debe señalarse que se trata de un préstamo en unidades reajustables (UR), por lo que esos intereses se aplican luego del ajuste correspondiente. También vale la pena recordar que, por estos mismos días, un conocido banco multinacional con sede en Brasil está ofreciendo créditos para vivienda a esa misma tasa (es decir, 5 por ciento), pero en unidades indexadas. No se trata, entonces, de una tasa social, sino, decididamente, de valores de mercado.

Más aun: si se tiene en cuenta que desde 2008 la UR (que evoluciona con los salarios) ha aumentado también un 38% más que la unidad indexada (que lo hace con la inflación, a través del Ipc), resultan dos resultados sorprendentes: que en las condiciones actuales el banco extranjero presta dinero, para el mismo fin, un 38 por ciento más barato y que la disminución del interés que cobra el Mvotma al 2 por ciento apenas alcanzaría para igualar las cuotas que cobra con las de dicho banco.

Como era lógico, la ley Nacional de Vivienda de 1968 no fijaba las tasas de interés. En efecto, estas presentan una casuística difícil de asociar con las condiciones más rígidas de una ley, por lo que la fijación de tasas siempre fue una medida administrativa, que sólo tenía unos topes máximos establecidos por la mencionada norma (6 por ciento, artículo 48), hasta que en 1992 esto fue modificado y dejó de hacerse alusión al tope máximo del interés.

Lo que sí decía la ley en su artículo 91 era que para que el dinero que se presta volviera sin desvalorizarse, de modo de poder aplicarlo nuevamente a otras familias con necesidades de vivienda, los préstamos debían devolverse conservando su valor. Para ello se establecía el reajuste, para evitar una licuación por la inflación (lo que ya había sucedido antes y fue, justamente, una de las causas que llevaron a aprobar la ley). Se aplicaba, entonces, una tasa de interés que permitiera la absorción de los costos operativos (el costo de funcionamiento del sistema), que también debía ser recuperado.

Y aquí llegamos al nudo del asunto. Dado que los préstamos para construir viviendas se hacen en UR que sobrerrecuperan la pérdida por inflación (y compensan también el aumento del Índice del Costo de la Construcción, que es mayor que el del Ipc general y a partir de 2008 casi igual que el de los salarios) y que el dinero que se presta no tiene un costo de captación, al ser de origen presupuestal, sólo se debería tratar de cubrir los costos operativos, que hasta ahora nadie ha discutido (y varias cosas han probado) que es el 2 por ciento.

TENER MEMORIA. También es interesante hacer un breve repaso histórico de la evolución del interés de los préstamos para cooperativas, que luego de algunas variaciones se estableció en los setenta en el 2 por ciento, hasta que la dictadura lo subió al 6 por ciento;1 en democracia se volvió a bajar al 2 por ciento;2 el gobierno de Luis Alberto Lacalle volvió a subirlo, esta vez al 7 por ciento; en el gobierno siguiente (1998) se volvió a bajar al 2 por ciento para buenos pagadores, lo que se ratificó en 2008 y 2011, con los acuerdos de reestructura de deudas de las cooperativas ya construidas; y finalmente se volvió a subir al 5 por ciento, con la reglamentación de 2008. Como se ve, no todas las bajas ni todas las subas están asociadas a gobiernos más progresistas o más conservadores.

¿Cuál es la razón de que hace 11 años se haya fijado esta tasa de interés, que, según la reglamentación, se debía adecuar a “las circunstancias económicas” (léase mercado), y de que ahora se la mantenga, pese a toda la argumentación y los precedentes en contra? El ministerio ha dado dos explicaciones. La primera es que, al rebajar los intereses, disminuye el monto de las cuotas y, en consecuencia, disminuyen los ingresos del Fondo Nacional de Vivienda, lo que, sin duda, es cierto. Pero un estudio hecho por Fucvam sobre una muestra de lo que hoy están pagando sus afiliadas revela que esa pérdida sería del orden de 0,5 por ciento del presupuesto anual de inversiones del ministerio, lo que le impediría a este construir unas 15 casas por año: 1.985, en vez de 2.000. Si de todos modos se resolviera construir estas 15 casas, puesto que no estarían financiadas, ello redundaría en un aumento del déficit fiscal: de 4,9 por ciento del Pbi a 4,902 por ciento. Como se suele decir ahora: ninguna de estas cosas mueve la aguja. El otro argumento que ha manejado el ministerio es que, a pocos meses del cambio de gobierno, no sería lógico adoptar una medida de este tipo, argumento que quizá sería sostenible si el planteo se hubiera hecho hoy, pero que difícilmente lo es cuando se hizo a mediados del actual período de gobierno.

Pero lo insostenible es que se busque financiar una política social, extrayendo los recursos no de los sectores con mayor capacidad contributiva, sino de los propios destinatarios de esa política. En efecto, las familias que están pagando esos intereses, de mercado o superiores, también son población objetivo de los planes estatales y, por lo tanto, muy mayoritariamente, personas que están por debajo de la línea de pobreza o muy próximas a ella. Por lo tanto, no tiene sentido pensar en financiar esos planes haciendo pagar cuotas más altas a quienes apenas superan los niveles de ingreso que el propio Estado, a través de la muy buena ley de subsidios,3 aprobada a fines de 2017, reconoce que necesitan del apoyo estatal para poder pagar los préstamos.

1. Orden de Servicio 7000 del Bhu, 1979.

2. Orden de Servicio 8187 del Bhu, 1987.

3. Ley número 19.588.

TOMADO DE BRECHA, 27/9/19

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